El mercado inmobiliario español mostró una fuerte recuperación en 2024, con un aumento significativo en las compraventas. Sin embargo, enfrenta desafíos estructurales para 2025-2026, como un déficit de 600.000 viviendas y precios récord, que amenazan la accesibilidad y la sostenibilidad del sector a largo plazo.
El mercado inmobiliario español, tras un 2023 de corrección, ha orquestado una recuperación sorprendente en 2024, pero su brillo esconde una fragilidad estructural que amenaza su futuro.
Con 467.865 transacciones de vivienda hasta septiembre de 2024 y un octubre que marcó un aumento interanual del 18,1%, encadenando siete meses de crecimiento, el sector ha revertido la tendencia bajista del año anterior. Este dinamismo, palpable en el pulso de las compraventas, se nutre de una demanda robusta, condiciones hipotecarias más laxas y una oferta de viviendas persistentemente limitada. La política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha sido el catalizador principal: la tendencia a la baja en las tasas de interés ha desatado un acceso más sencillo al crédito, reduciendo los costes de financiación y reavivando el apetito comprador. Sin embargo, esta efervescencia, aunque significativa, aún no alcanza el pico de 650.000 compraventas de 2022, año que precedió a una desaceleración del 11,3% en 2023, cuando el aumento de tipos y la disipación de los estímulos post-pandemia enfriaron el mercado.
Mirando hacia 2025 y 2026, el panorama se tiñe de una 'recuperación frágil' y desafíos estructurales que ponen a prueba la resiliencia del sector. A pesar de la euforia de 2024, enero de 2026 ya mostraba signos de desaceleración, con las compraventas de viviendas descendiendo un 11,4%. Una cifra que contrasta, de forma hiriente, con la imparable escalada de precios: el metro cuadrado medio se ha encaramado a los 2.065 euros, con pisos alcanzando máximos históricos en múltiples geografías. Esta dualidad es el corazón del dilema español: mientras el capital global encuentra en Málaga, Valencia o Madrid un refugio atractivo para grandes operaciones de inversión, el ciudadano medio ve cómo el sueño de la vivienda propia se aleja, transformándose en una quimera cada vez más inalcanzable.
La raíz de esta inaccesibilidad reside en una escasez de vivienda que se perfila como el mayor obstáculo estructural. Proyecciones del Fondo Monetario Internacional (FMI) y análisis internos de Punto Fijo advierten de un déficit alarmante de 600.000 viviendas para 2026. Esta brecha entre oferta y demanda no solo presiona al alza los precios de compra, sino que también augura un encarecimiento del alquiler, estimado entre un 3% y un 6% en la primera mitad de 2026. El Euríbor, a pesar de las recientes modulaciones del BCE, sigue siendo una espada de Damocles sobre la capacidad de compra, exacerbando las tensiones en mercados ya saturados como San Sebastián, donde el encarecimiento es desproporcionado, o revelando signos de 'agotamiento' en otros, como Avilés.
La sostenibilidad del mercado inmobiliario español no se medirá únicamente por el volumen de transacciones o la inyección de capital extranjero, sino por su capacidad para resolver esta ecuación de escasez y accesibilidad. La recuperación de 2024, aunque bienvenida, actúa como un velo sobre las profundas grietas estructurales. Sin una estrategia ambiciosa y coordinada para expandir la oferta y garantizar que la vivienda no sea un lujo, sino un derecho, el espejismo de la bonanza podría desvanecerse, dejando tras de sí un sector desequilibrado y una sociedad cada vez más polarizada ante el acceso a un bien fundamental.
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